انكمشت سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني في الصين بنحو الثلثين خلال العام الماضي بعد موجة من السداد المبكر من أصحاب العقارات، وهو ما يسلط الضوء على المشهد الاستثماري المقيد في البلاد، وفق صحيفة «فاينانشيال تايمز».
وبلغ حجم السوق 363 مليار يوان (51 مليار دولار) في مارس (آذار) مقارنة بأكثر من تريليون يوان في العام السابق، حسبما بيانات من وكالة «فيتش» للتصنيف الائتماني. وقفزت المدفوعات المسبقة في العام الماضي وهي آخذة في الارتفاع مرة أخرى، وفقا لوكالة التصنيف.
في مارس الماضي، تم سداد القروض العقارية الداعمة للأوراق المالية عند أعلى مستوى هذا العام، وهو ما يعادل معدل سداد مقدم يبلغ 43 في المائة على أساس سنوي – نحو أربعة أضعاف المعدل النموذجي.
وقال المحللون إن البيانات، التي تعكس جزئياً تأثير قيام الحكومة بخفض تكاليف الاقتراض، كانت علامة على اختيار مزيد من الأسر سداد ديونها في غياب خيارات استثمارية قابلة للتطبيق وفي ظل خلفية اقتصادية غير مؤكدة.
إن صناعة التوريق، حيث يتم تجميع الأصول معاً وبيعها بوصفها أدوات أشبه بالسندات للمستثمرين، توفر نافذة على سوق الرهن العقاري الضخمة في الصين، التي تبلغ قيمتها 38 تريليون يوان في وقت يناضل قطاع العقارات من أجل عكس اتجاه التباطؤ الذي دام عدة سنوات.
وقفز معدل الدفع المسبق على مستوى البلاد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني في البداية إلى 63 في المائة على أساس سنوي في سبتمبر (أيلول)، عندما كشفت البنوك الكبرى المملوكة للدولة عن تخفيضات في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والتي يقول المحللون إنها أدت إلى إعادة التمويل.
وكانت هذه الخطوة واحدة من عدة محاولات لدعم سوق العقارات بعد ظهور أزمة تمويل بين المطورين في عام 2021 التي أثرت بشكل كبير على البناء والاقتصاد الأوسع.
وقالت تريسي وان، مديرة «فيتش» للتصنيف الائتماني، إن الوكالة اعتقدت في البداية أن ارتفاع الدفع المسبق كان «لمرة واحدة» من تغيير السياسة، بالنظر إلى أن البنوك في الصين قد تقوم في كثير من الحالات بإعادة تمويل قرض كامل بأسعار فائدة أقل. لكن «التسارع» هذا العام يمكن أن يكون مدفوعاً جزئياً باختيار العملاء لتوزيع الأموال النقدية لسداد ديونهم بدلاً من الاستثمار النشط.
وأضافت: «حتى قبل تغيير السياسة، كنا نشهد زيادة مطردة في معدل الدفع المسبق… كان الناس يشعرون أنه من غير المنطقي دفع معدل فائدة مرتفع على الرهن العقاري مع عائد منخفض من الاستثمارات حتى يسددوا»، مشيرة إلى انخفاض العائدات في منتجات إدارة الثروات على وجه الخصوص.
ويتعرض المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري إلى «مخاطر الدفع المسبق» عندما يتم سداد الرهون العقارية التي تقوم عليها صفقاتهم في وقت مبكر، ويحتاجون إلى العثور على أماكن جديدة لحفظ أموالهم بأسعار مماثلة.
وتهيمن البنوك المملوكة للدولة على سوق الرهن العقاري في الصين، وهي الأكبر في العالم من حيث الأصول. لم يكن هناك أي إصدار جديد للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الصين منذ عام 2022.
وقال آندي لاي، رئيس قسم إنشاء وهيكلة تمويل الأصول والتوريق في بنك «بي إن بي باريبا» في منطقة آسيا والمحيط الهادي، تعليقاً على تراجع الإصدارات الجديدة: «الأمر كله يتعلق بسوق العقارات… هناك عدد أقل من الأشخاص الذين يشترون المنازل».
وأضاف: «لم يكن هناك كثير من الفرص الاستثمارية في الصين»، مشيراً إلى «الاقتصاد وأداء الأسهم»، و«القيود المفروضة على الاستثمارات الخارجية. لذا فإن إحدى الطرق الآمنة لاستثمار الأموال هي الدفع المسبق للقروض العقارية».
وقال جيري فانغ، المدير في شركة «ستاندرد آند بورز غلوبال»، إنه من المحتمل أن تكون هناك «عوامل قليلة» في ارتفاع معدل الدفع المسبق. وأشار إلى ارتفاع مبيعات العقارات القائمة، على النقيض من المخاوف بشأن شراء المباني الجديدة؛ نظراً للمشكلات المالية للمطورين.
وقال: «بالنسبة للمنازل القائمة، تستمر المبيعات في النمو»، مضيفاً أن هذا سيؤدي إلى السداد المسبق لبعض قروض الرهن العقاري.